UKRU

Бізнес-публікації

12 квітня

Оренда нерухомості: особливості договірного процесу


Більшість власників бізнесу облаштовує свої офіси, шоуруми та виробництва в приміщеннях, взятих в оренду. Старший юрист юридичної фірми «Антіка» Василь Шеретько розповів про правові основи договірного процесу та важливі умови, які потрібно зазначати в договорі, щоб захистити свої інтереси.
Нормативно-правова основа регулювання договорів оренди залежить від того, хто є суб’єктами договору – юридичні особи, фізичні особи-підприємці (ФОП) чи фізичні особи.

Нормативно-правові основи договорів оренди



Якщо ви укладаєте договір оренди із фізичною особою, в цьому випадку застосовуються положення Цивільного кодексу України. Якщо нерухомість орендуєте в суб’єкта підприємницької діяльності (юридична особа або ФОП), в дію вступають положення Господарського кодексу України.

Коли в оренду береться нерухоме майно, що знаходиться в державній або комунальній власності, діють норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Передача такої нерухомості в оренду відбувається через публічні торги/аукціони (майданчик ProZorro тощо). Зазвичай там уже оголошено умови оренди й вплинути на них не можна. Втім, положення зазначеного закону можуть поширюватися також на договори оренди іншого нерухомого майна, якщо в договорі прямо не зазначено про протилежне. Тому з метою уникнення потенційних спорів з приводу застосування/не застосування положень вищевказаного закону до укладеного вами договору оренди в майбутньому рекомендуємо включати до умов договору відповідне застереження.

Розглянемо перелік обов’язкових (істотних) умов, що мають бути зазначені в договорі оренди, з урахуванням специфіки нормативно-правового регулювання.

Істотні умови договору оренди нерухомості*



Цивільний кодекс
• Предмет оренди
• Інші умови, відносно яких за вимогою хоча б однієї сторони мають бути досягнуті домовленості

Господарський кодекс



• Об’єкт оренди (склад та вартість майна з урахуванням індексації)
• Строк, на який укладається договір оренди
• Орендна плата з урахуванням індексації
• Порядок використання амортизаційних відрахувань
• Відновлення орендованого майна та умови його повернення чи викупу

ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»



• Об’єкт оренди (склад та вартість майна з урахуванням індексації)
• Строк, на який укладається договір оренди
• Орендна плата з урахуванням індексації
• Порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством
• Відновлення орендованого майна та умови його повернення
• Виконання зобов’язань
• Забезпечення виконання зобов’язань – неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо
• Порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди;
• Відповідальність сторін
• Страхування орендарем взятого в оренду майна
• Зобов’язання сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна
*Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Основні вимоги до укладання договорів оренди



Акцентуємо свою увагу на договорах оренди, що укладаються між суб’єктами господарювання. Саме в таких договорах строк оренди, поряд з предметом та іншими умовами, є істотною умовою договору, що обов’язково має бути погоджена сторонами. При цьому від строку оренди буде залежати і форма договору. Так, договір оренди строком до 3 років укладається в простій письмовій формі, в той час як договір оренди, укладений на строк 3 та більше років, має бути нотаріально посвідчений, а право оренди, що виникає на підставі такого договору, підлягає державній реєстрації.

Якщо орендар продовжує користуватися нерухомим майном після закінчення строку договору оренди, то, за відсутності заперечень з боку орендодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на такий самий строк та на тих самих умовах.



За законом, відлік строку оренди розпочинається з моменту передачі майна орендарю (з моменту підписання акту прийому-передачі). Перед підписанням такого акту рекомендуємо ґрунтовно оглянути орендоване майно та зафіксувати в документі всі дефекти, несправності тощо. Це убезпечить вас від фінансових витрат, пов`язаних із відшкодуваннями, в момент припинення дії договору оренди. Повернення нерухомого майна також проходить по акту.

Розірвання договору



Одностороння відмова від договору оренди, укладеного між суб’єктами підприємницької діяльності, як і одностороннє його розірвання, не допускається. В цивільних правовідносинах орендодавець може відмовитись від договору оренди в односторонньому порядку у випадку, якщо орендар три місяці поспіль не вносить плату за користування майном.

Загальними підставами припинення договору оренди є:

• Закінчення строку, на який був укладений договір;
• Викуп (приватизація) об’єкта оренди;
• Ліквідація суб’єкта господарювання – орендаря. При ліквідації орендодавця договір не розривається, оскільки з’являються його правонаступники;
• Знищення об’єкта оренди;
• За згодою обох сторін.

На вимогу орендаря договір може бути розірваний у наступних випадках:

• Коли орендодавець передав у користування майно, якість якого не відповідає його призначенню та умовам договору.
• Орендодавець не виконує свого зобов’язання щодо проведення капітального ремонту, зафіксованого в договорі.
• Якщо в момент укладання договору орендодавець не повідомив орендаря про права всіх третіх осіб на це майно, орендар може вимагати зменшення плати за користування майном або розірвання договору та компенсацію збитків.

Врахування важливих моментів



Також ви, як орендар, при підписанні договорів маєте враховувати наступні важливі моменти.

• Одночасно з правом оренди будівлі або іншої капітальної споруди чи окремої її частини орендарю надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також земельною ділянкою, що прилягає до будівлі чи споруди, в розмірі, необхідному для досягнення мети оренди. В договорі слід зазначити розмір земельної ділянки, яка передається в користування разом з об’єктом нерухомого майна. Якщо це не зафіксовано, то орендар має право користуватися усією земельною ділянкою орендодавця.
• Плата, яку здійснює орендар, складається із плати за користування орендованим нерухомим майном та плати за земельну ділянку.
• Важливий момент - перерозподіл відповідальності за дотримання вимог протипожежних норм та правил, екологічного законодавства, вимог у сфері цивільної відповідальності та техногенної безпеки. Чіткий перерозподіл зон відповідальності в договорі оренди зможе в майбутньому допомогти відстояти інтереси під час проведення перевірок компетентними органами.
Не зайвим буде перед укладанням договору проконсультуватися з юристом, щоб врахувати усі тонкощі, специфіку та «підводні камені», з якими можете зітнутися в процесі оренди та використання нерухомості.

Попередній договір



Якщо ви, до прикладу, плануєте взяти в оренду нерухомість у приміщенні, яке ще знаходиться на стадії будівництва, однак бажаєте одержати певні гарантії того, що після прийняття об’єкта в експлуатацію з вами буде укладено договір оренди, в пригоді може стати попередній договір, предметом якого є укладання в майбутньому основного договору, на умовах, погоджених у попередньому договорі. В ньому слід максимально визначити істотні умови основного договору або ж закріпити механізми погодження таких умов.

Варто зазначити, що форма попереднього договору має відповідати формі основного: якщо договір оренди укладається менш ніж на 3 роки, то це буде документ у звичайній письмовій формі, якщо сторони не погодять нотаріальне посвідчення. Якщо ж договір оренди планується більше ніж на 3 роки, то попередній договір, як і основний, має бути посвідчений нотаріально.

Ще одним істотним моментом, на який слід звернути увагу, є те, що в господарських відносинах строк дії попереднього договору обмежується одним роком. Якщо протягом цього періоду жодна зі сторін не направила іншій пропозицію укласти основний договір на підставі попереднього, то такий договір вважається припиненим, і зобов’язання сторін щодо укладення основного договору припиняються.