UKRU

Бізнес-публікації

10 травня 2016

Бізнес-план по створенню керуючої компанії.


З липня цього року набуває чинності закон про ліквідацію ЖЕКів. Згідно з ним, усі багатоквартирні будинки або будуть керуватися ОСББ, або автоматично передаються місцевою владою приватним керуючим компаніям. Керування житлом стає новим і перспективним напрямком бізнесу.
Українці зараз активізували процес створення ОСББ, щоб самим обирати собі керуючу компанію або замовляти послуги підрядникам напряму. Станом на березень вже створено 17 тисяч ОСББ. Клієнт готовий – тепер потрібні компанії, які надаватимуть відповідні послуги.

Які послуги можна надавати

Великий багатоквартирний будинок, де більше 250-300 квартир, може дозволити собі утримувати штат персоналу: голову ОСББ, бухгалтера, двірника, електрика, сантехніка. Але тоді усі їх зарплати мешканці повинні будуть сплачувати з квартплати, що, звичайно, невигідно. Також голова має здійснювати контроль за цим персоналом, що вимагає від нього і знань, і сумлінності. Тому багато голів-початківців, особливо ті, для кого це не основна робота, зацікавлені в тому, щоб знайти якісного підрядника – керуючу компанію.

Керуюча компанія (КК) може надавати такі послуги для ОСББ:

1) Ведення бухгалтерії: включаючи супровід фінансових операцій (розрахунки з компаніями, що надають послуги, придбання необхідних товарно-матеріальних цінностей, розрахунки зарплат), податкову звітність, ведення кадрової документації, проведення звітів перед мешканцями за витрачання коштів.

Максимальний аутсорсинг: єдиний обчислювальний центр з прийомом показань лічильника, підготовкою і роздруком для квартир квитанцій на сплату послуг ЖКГ, з урахуванням субсидій і пільг, система автоматичних платежів з карток.

2) Адміністративні послуги: ОСББ наслідує функцію ЖЕКів з видачі різних довідок мешканцям – про прописку, склад сім’ї, які потрібні для різних соціальних служб.

Мінімальний функціонал: прийом мешканців з питань видачі довідок, ведення книг запису виданих довідок, будинкової книги. Максимальний аутсорсинг: домовитися з ВВІРОМ і найняти кур’єра, щоб довідку про прописку, склад сім’ї можна було замовити по телефону в КК і отримати у поштову скриньку.

3) Послуги кол-центру для мешканців: скарги, виклики фахівців для ремонтів, питання сплати житлово-комунальних послуг і нарахування вартості послуг, інше.

4) Юридичні консультації для голів ОСББ по складанню договорів, веденню документації, суперечкам, стягненню боргів.

5) Сервісно-технічні послуги:
- прибирання сходових майданчиків, прибудинкових територій;
- електромонтажні роботи, виклик електрика;
- послуги з ремонту, монтажу водопровідних труб, систем опалювання і кондиціонування, послуги сантехніка;
- обслуговування мереж, приладів (газ, вентиляційні шахти, тепло);
- вивезення побутових і будівельних відходів, листя;
- обслуговування ліфтів;
- дератизація і дезинфекція;
- обрізання дерев;
- послуги садівника, догляд за клумбами, газонами;
- догляд за дитячим майданчиком;
- послуги клінінга у квартирах;
- охоронні послуги;
- будівельно-ремонтні роботи різної складності;
- продаж будівельних матеріалів, приладів, інструментів та іншого інвентаря для робіт;
- послуги з перевезення;
- пошук домашнього персоналу;
- вигул собак та ін.

6) Технічні консультації: з питань регулювання теплопостачання, оглядів підвалів, модернізації комунікацій, проведення ремонтів, утеплення, зниження енергоспоживання.

Конкурентні переваги КК

Голова ОСББ, звичайно, може замовляти кожну послугу окремо, але пошук і контроль підрядників – це серйозний клопіт для нього. Керуючій компанії неважко донести до нього цю просту думку: перевага наявності підрядника – зручність і комплексність послуг, відповідальність за якість.

«Помилка керуючих компаній-початківців у тому, що вони намагаються діяти за застарілим зразком ЖЕКу і надавати послуги прибирання, ремонту, не беручи на себе бухгалтерію і сервіси. Слід врахувати, що ці послуги вимагають витрат на утримання персоналу (зарплати і податки), придбання витратних матеріалів, і тому не можуть бути прибутковими. Інша крайність: надтехнологічність за відсутності базових сервісів. Компанії починають створювати мобільні додатки для ОСББ, які допоможуть провести загальні збори або побачити витрати на послуги ЖК, але не вирішують проблем життєдіяльності ОСББ», – відзначає Дмитро Софина, директор національної керуючої компанії «Він Дім». За досвідом роботи його компанії у багатьох містах України, мешканців хвилюють передусім чистота у будинку та економія у сплаті послуг. Вони хочуть, щоб «було куди поскаржитися» і уникають особистої відповідальності. Цінують, коли «отримати довідку» можна без черг і будь-якого дня. І тільки після цього звертають увагу на технологічні рішення або сервіси.

У найближчій перспективі для керуючих компаній будуть вигідні масштабні й дорогі проекти: проведення термомодернізації та утеплення будинку, ремонт даху, побудова та охорона парковки… Так, утеплення будинку приносить КК чистий прибуток до 25 тис. грн (комісійні виплати від підрядників). Причому кошти на оплату цих проектів якраз і накопичуються керуючою компанією завдяки щоденному раціональному використанню коштів мешканців, спрямованих на утримання будинку. За даними Дмитра, цих коштів вистачить будинкам, у яких більше 50 квартир.

Початок бізнесу

Стартові інвестиції на відкриття керуючої компанії складуть 40-60 тис. грн. Це оренда офісу, зарплати, техніка, телефонний і мобільний зв’язок, створення сайту.

Команда з трьох осіб (директор, бухгалтер, помічник) здатна обслуговувати 3-5 ОСББ (економлячи кожному ОСББ зарплату як мінімум одного бухгалтера). Діяльність у цій ніші можна вести і як ТОВ, і як ФОП (що вигідніше з точки зору оподаткування). Також керуючій компанії знадобляться профільні фахівці на аутсорсингу.

Мінімальне програмне забезпечення, яке знадобиться для роботи КК: програма бухгалтерського обліку (існують оптимізовані програми для керування житлом на основі «1С: Бухгалтерія»). Бажано мати CRM для індивідуалізації роботи з клієнтами-мешканцями і партнерами-підрядниками, зручного укладання угод, роботи з рахунками.

Термін виходу на самоокупність складе три місяці (при хорошій роботі та кількості обслуговуваних квартир близько тисячі). Рентабельність бізнесу керуючої компанії становить 5-20% залежно від ефективності роботи, кількості персоналу, кількості та розміру взятих на обслуговування ОСББ. Полегшений варіант для підприємців-початківців – стати філією або франчайзі великої керуючої компанії, яка поділиться досвідом у побудові бізнес-процесів. «Якщо з’являються партнери з регіонів, які бажають відкрити філію «Він Дім» у себе, ми надамо їм бізнес-модель роботи, наш операційно-контактний центр і сплатимо накладні витрати на перші три місяці роботи, допоможемо вийти на самоокупність», – розповідає Дмитро Софина. Головна компанія бере на себе загальне управління, надає своє програмне забезпечення, може взяти на себе також бухгалтерське обслуговування, кадровий облік.

У цьому випадку нова КК бере на себе власне забезпечення послуг обслуговуючого персоналу для ОСББ. Їй знадобиться (можливо, на аутсорсингу) юрист для забезпечення правової підтримки ОСББ з моменту його створення.

Складнощі

Для того щоб стати повноцінною керуючою компанією, з якою вигідно працювати ОСББ і яка сама отримує за це прибуток, слід уважно вивчити законодавство у сфері ЖКГ, санітарно-епідеміологічні норми, норми споживання і продовжувати оновлювати свої знання. Бухгалтери мають розбиратися у нормативах, тонкощах прорахунку тарифів. Юристи і фахівці повинні вміти домовлятися з організаціями, що надають послуги. Постачальники газу та електроенергії – великі монополісти – можуть відмовитися співпрацювати з маленькою компанією. Часто при укладенні договорів на надання послуг місцеві тепломережі й водоканали намагаються вставити в пункти додаткові зобов’язання ОСББ (наприклад, передати їм на баланс свої ділянки внутрішньодворових комунікацій, включити плату за перевірку газових мереж усередині будинку). З цим треба навчитися боротися.

Залучення клієнтів

Перш ніж оформляти компанію юридично, слід вивчити конкуренцію на ринку: якісь ОСББ вже працюють з підрядниками самі, десь вже створені керуючі компанії (часто з колишніх ЖЕКів). Для цього можна піти до голів працюючих ОСББ, вийти на асоціації ОСББ (такі громадські організації працюють у багатьох містах).

Новачкам у «домоуправлінні» важко буде переконати мешканців, щоб їм повірили, і в цьому випадку простіше увійти на ринок як філія відомої компанії. Багато будинків, вважає Софина, не захочуть створювати ОСББ і вважатимуть за краще, як і раніше, за часів ЖЕКів, нічого не робити. Таким треба пояснювати їх економічні вигоди і доводити, що створення ОСББ не буде для них зайвим вантажем.

З досвіду Софини, у старих хрущовках часто навіть не варто витрачати зусиль і часу на те, щоб агітувати за створення ОСББ. Їх жителі зазвичай не готові до змін, та й стан цих будинків вимагає більше витрат на утримання.

Найбільш перспективні з точки зору бізнесу 14-поверхівки з новобудов або багатопід’їзні 9-поверхові будинки кооперативного сектора, де живуть люди молодого і середнього віку, більш активні.

«Він Дім» безкоштовно допомагає мешканцям створювати ОСББ, супроводжуючи весь процес консультаціями і допомагаючи з документами, відкриттям рахунків тощо. Коли мешканці бачать, скільки праці з них знімає керуюча компанія, вони переймаються до неї довірою і зазвичай стають її клієнтами.

Потрібні партнери

Керуючі компанії мають право від імені ОСББ домовлятися з регіональними філіями банків про кредитування з метою енергоефективності: ОСББ зможуть отримати 40% сум кредиту по держпрограмі і компенсацію відсоткових ставок.

Співпраця ОСББ з Райффайзен Банком Аваль:

В’ячеслав Володимирович Мартенюк, голова ОСББ «Брест-Л» (Житомир):
«Після створення ОСББ ми провели опитування на нашому сайті: в якому банку ви бажали б обслуговуватись, і переважна більшість членів ОСББ вибрали Райффайзен Банк Аваль. Ми досить швидко оформили розрахунковий рахунок у банку та підключили систему «Клієнт-Банк». Банк працює як годинник, а ми маємо зручний механізм відображення всіх наших надходжень. Завдяки інтеграції з 1С та особистими кабінетами мешканці завжди бачать всі нарахування та видатки, що є найголовнішим у прозорості послуг».

Володимир Петрович Шевчик, голова ОСББ «Прайд+» (Луцьк):
«На установчих зборах більшість людей побажали обслуговуватись у надійному європейському банку, тому ми одразу оформили рахунок у Райффайзен Банку Аваль. Можна багато розповідати про якість послуг та зручну систему «Клієнт-Банк», проте ми пішли далі. Оскільки всі платежі йдуть у нас лише на розрахунковий рахунок та часто доводиться купувати щось для ОСББ і звітувати перед мешканцями, то ми почали використовувати корпоративну бізнес-картку. Розраховуючись через термінал цією карткою, мешканці одразу бачать у кабінеті ці трати, а нам не доводиться думати, як шукати готівку».